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不同价格岂能同权:谁忘记了常识

编辑/2019-03-19/ 分类:科技资讯/阅读:
市场经济是人类发明的一个伟大制度。这种制度通过供求、竞争、价格等机制,很好解决了稀缺资源的最优配置问题。 在一个理想的市场中,交易价格中包含了供给的竞争程度,商品或服务的成本和质量,需求的竞争程度,消费者评价、收入约束等重要信息,是引导生产 ...
  市场经济是人类发明的一个伟大制度。这种制度通过供求、竞争、价格等机制,很好解决了稀缺资源的最优配置问题。

  在一个理想的市场中,交易价格中包含了供给的竞争程度,商品或服务的成本和质量,需求的竞争程度,消费者评价、收入约束等重要信息,是引导生产资源和购买力流向的最重要信号。从理论上讲,每一笔自由的交易行为都可以提高买卖双方的福利水平,政府或其他主体不应干预。卖方为交易获利自发、主动进行生产经营的组织活动,买方则为提高自身效用而心甘情愿地让渡自己的财富。

  围墙保卫战:楼市怪相

  同样是同价不同权,在北京的房地产市场却出现了让人匪夷所思的现象。

  2007年,北京公布保障房相关规划,明确要求新建商品房入市前必须按一定比例配建保障性住房,配建平均比例为商品房的15%。北京市住房城乡建设委于2015年7月9日《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》(京建法〔2015〕8号)。该文件规定“新建商品住房配建项目,商品住房与保障性住房(含自住型商品房)……实施统一物业管理的,建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式,将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割”。该通知虽然只是地方政府的规范性文件,只具有要求性和约束力,并没有强制力,但却给商品房与保障房混建项目带来了不可低估的影响,引发了一系列冲突。

  近年来,北京此类商品房与保障房混建的项目不在少数,几乎每个项目都会出现围墙(或围栏)保卫战,在此仅举其中比较著名的一个案例。2018年,由龙湖地产和中国葛洲坝集团房地产开发有限公司联手开发的混建小区出现了大规模的业主冲突。这个位于北京西南三环的小区有限价房项目“玉璞家园”和高端商品房项目“西宸原著”,属于上面提到的混建项目。相关信息显示,该小区限价房和商品房的价格分别为每平米2万元左右和10万至16万元,物业费分别为每平米3.3元和9.8元。就像火车和飞机需要隔离不同等级的座位或舱位一样,开发商在建设时,在两个项目之间也建起了围墙。然而,这种在其他市场看似极其普通的安排,却招来了保障房业主的强烈反对,拆墙通行、共享资源成为他们最主要的诉求。目前,该项目的两个小区之间仍矗立着一个围墙,有保安在围墙两侧值守。

  近日,位于昌平的畅悦居也出现了类似的冲突。有消息称,3月15日晚上,数以百计的保障房业主与几十名商品房业主就是否分区管理发生争执,保障房业主一怒之下推翻了保障房和商品房之间两个消防通道上的铁门,并拔光了连接消防铁门的两排绿植。

  谁忘记了常识?

  一个显而易见的事实是,这些住在混建项目中的保障房业主不会在乘坐高铁时买二等座的车票坐一等座或商务舱的座位,也不会在乘坐飞机时买经济舱的机票坐头等舱的座位。因为人们已经习惯了火车和飞机上的座位或舱位分离,坐在低价格坐席上的不会抱怨自己的舒适度低于高价格坐席。这种社会规则清晰,遵循度极高。前一段时间在互联网上发酵的高铁占座话题,其实只是同等坐席内部没有按照座号乘坐而引起的冲突。社会舆论一边倒地批评占座者,是因为他没有坐到自己的位置上,两个座位的票价是相同的,只是有是否靠窗户等细微差别。

  然而,在房地产领域,以上的社会规则却遭遇到了严峻的挑战。有相当一部分购买低价格的消费者想分享高价格所对应的舒适环境,无法适应低价保障房与高价商品房之间分而治之的合理性。面对绿植、围栏或围墙、铁门之类的隔离,低价消费者感觉被歧视、被低端化,由此产生与高价消费者之间的矛盾,甚至是激烈冲突。从本质上说,类似前面提到的龙湖项目的业主冲突来自于保障房业主忘掉了市场经济中的一个基本常识——“不同价不同权”。

  从另一个角度看,地方政府之所以出台包括自住型商品房在内的保障房政策本意在于解决中低收入居民的“住有所居”问题。保障房的低价格要么来自于政府低价土地供应,要么来自开发商再商品房和保障房项目之间的交叉补贴。房地产领域的这种行政干预虽然有一定的社会基础和合理性,但这种合理性多为短期视角。敬畏市场、顺应市场是我国发挥市场经济在资源配置中决定性作用的前提,按市场经济规律办事是实现房地产市场稳定发展的题中之义,也应是房地产行业主管部门和地方政府相关机构的基本常识。如果政府强行将两个性质完全不同的住房捆绑在一个项目中,同时又规定不允许用物理手段将两者隔离,这种制度安排不仅不利于实现商品房业主的合法权益,也会给社区稳定和社会治安埋下隐患。

  回归常识,说起来很简单,做起来也许很难。

  (作者为北京工商大学教授、博士生导师,北京工商大学经济学院经济研究中心执行主任)
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